Mercado imobiliário português volta a surpreender em 2018: Investimento previsto alcançar €3,3 mil milhões

Após um 2017 de exceção para o mercado imobiliário em Portugal, 2018 chegou para voltar a superar recordes, de acordo com os dados preliminares apurados pela consultora imobiliária JLL. O investimento em imobiliário comercial (*) é expectável que registe os €3,3 mil milhões no ano que agora terminou, um volume nunca antes visto em Portugal e que reforça a posição do país no mapa mundial dos investidores. Nos escritórios, a ocupação deverá atingir os 210.000 m2, um máximo nos últimos 10 anos e muito próximo do pico mais alto do mercado em 20 anos (atingido em 2008). A habitação é outro segmento que surpreende, com o número de casas vendidas em Portugal a crescer 19% e os preços a subirem acima dos 10% no país e dos 20% em Lisboa.

Também a promoção imobiliária registou um ano de elevada dinâmica, em resposta à procura latente que se observa em todos os segmentos; bem como a atividade no imobiliário de retalho e no hoteleiro, com diversas aberturas de novas lojas e hotéis em Lisboa.

“O mercado imobiliário voltou a surpreender em 2018, sobretudo pela intensificação no ritmo de concretização de negócios, superando, assim, os níveis de atividade do ano anterior, já muito elevados e recorde em muitos segmentos. De resto, os fundamentais na base destes resultados já não surpreendem e refletem a solidez da indústria, o bom desempenho da economia e o facto de estarmos perante um mercado definitivamente estabelecido no panorama internacional”, começa por comentar Pedro Lancastre, diretor geral da JLL Portugal.

“Temos hoje um mercado imobiliário que merece uma abordagem estratégica por parte dos operadores internacionais, que não é mais visto como um alvo oportunístico. O país provou ter capacidade não só de atrair como de reter o capital estrangeiro, quer estejamos a falar de investimento institucional em ativos de grande porte, de investimento em promoção, na ocupação de escritórios ou na compra de casa. Este é um caminho que já não poderá ser desfeito e que permite ao nosso mercado ganhar escala, porque os tickets médios de investimento em qualquer uma destas componentes são mais elevados que os domésticos. Ao mesmo tempo que estas novas fontes de capital entraram e se instalaram em Portugal, os portugueses, investidores, promotores, ocupantes e compradores de imóveis, aceleraram o seu papel no mercado, com maior capacidade de investir e absorver produto, mantendo-se como um motor da atividade”, diz o responsável.

“Em suma, temos hoje um mercado imobiliário mais equilibrado, com maior diversidade e escala, onde existem e persistem mais fontes de procura, mais origens de investidores, mais perfis de promotores, num cenário económico favorável e num contexto onde há uma maior abrangência geográfica com emergência de destinos de investimento muito promissores, como é o caso do Porto. Neste momento, só a oferta é um constrangimento real a uma maior aceleração da atividade, por não conseguir ainda acompanhar a procura latente”, comenta Pedro Lancastre.

RESULTADOS PRELIMINARES DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2018

O mercado de investimento em imobiliário comercial voltou a ser a estrela da indústria e estima-se um nível recorde de €3,3 mil milhões transacionados, afirmando Portugal no panorama mundial e, desta forma, abrindo excelentes perspetivas para o futuro. Não só é um nível nunca antes registado em Portugal, como supera de longe qualquer resultado de anos anteriores, evidenciando um crescimento de 74% face aos €1,9 mil milhões de 2017 (o anterior recorde) e praticamente igualando a soma do volume investido no acumulado dos 7 anos compreendidos entre 2008 e 2014. O retalho, com 45% do capital transacionado em 2018, e os escritórios, com 24%, lideram as preferências dos investidores, dos quais 94% são de origem externa. De notar ainda que há uma maior diversificação nos segmentos alvo de investimento, incluindo os alternativos (como as residências universitárias ou seniores), e os usos mistos, os quais pesam já 21%. Por último, em resultado desta presença internacional no imobiliário português, o mercado é agora pautado por negócios de maior dimensão, como foram os casos das operações de venda do Lagoas Park (mais de €375 milhões) ou do Dolce Vita Tejo (mais de €230 milhões), do portfólio de shoppings da Blackstone (mais de €900 milhões e incluindo o Almada Forum, Forum Montijo, Forum Sintra e Sintra Retail Park) e do portfólio Fidelidade (mais de €425 milhões), ou da venda do fundo de investimento imobiliário Imodesenvolvimento e da respetiva sociedade gestora, Imopolis (ambos detidos a 100% pela JP Morgan e cuja transação ascendeu a mais de €140 milhões). Estes três últimos negócios de referência foram assessorados pela JLL, que atuou ainda, entre outros, na venda da Plataforma Logística na Azambuja, ocupada pela Sonae, e que teve um forte contributo para que atividade de investimento atingisse este novo recorde, assessorando três dezenas de transações no valor total de €1.796 milhões. 

O investimento em imobiliário não se centrou apenas em ativos de rendimento, com os portefólios de grande dimensão definitivamente na mira das principais casas de investimento internacionais. Estes players demonstraram grande liquidez para investir em Portugal ao longo de 2018, ao mesmo tempo que o sistema financeiro português colocou à venda grandes carteiras de ativos próprios (real estate owned assets – REOs) e de crédito malparado (non performing loans – NPLs). O volume total de investimento associado à transação destas carteiras superou os €5 mil milhões, num crescimento superior a 80% face a 2017. Do lado da oferta, o Novo Banco liderou a colocação deste tipo de carteiras no mercado em termos de volume, seguido da Caixa Geral de Depósitos e do Millennium BCP. Do lado da procura, investidores como a Cerberus, Bain Capital, KKR, Anchorage e Deustche Bank estiveram muito ativos, tendo a JLL assessorado muitas destas entidades no underwritting das principais carteiras disponibilizadas no mercado este ano, nomeadamente Project Nata (€1,7 mil milhões), Project Viriato (€900 milhões) e Project Tagus (€800 milhões).

Nos escritórios, a consultora teve igualmente um ano bastante forte, sendo responsável pela negociação de mais de 44.000 m2 distribuídos por 101 operações, o que equivale a cerca de 29% área ocupada no mercado e que envolve a colocação de entidades como a Infinera (que adquiriu a Coriant), MMC, em representação do proprietário, e a Trust in News. A atividade deverá superar os 210.000 m2 de ocupação em 2018, ou seja mais 26% do que os 167.000 m2 ocupados em 2017 e apenas 9,5% abaixo do pico do mercado em 20 anos (observado em 2008). O resultado de 2018 é o melhor de 10 anos e só não supera o recorde histórico de mercado por falta de oferta adequada aos principais requisitos da procura atual, focada em áreas de grande dimensão, em zonas centrais e próximas de transportes públicos. A vinda de multinacionais para a instalação de centros de inovação, tecnológicos ou de serviços partilhados, assim como a proliferação dos espaços de co-working, beneficiando do posicionamento de Portugal como destino de empreendedores, têm sido os principais motores desta nova procura, contribuindo para o aumento da área média por transação, que passou de 830 m2 em 2017 para perto de 1.000 m2 em 2018. A expansão de empresas já presentes no mercado tem também contribuído para o aumento de área colocada, com o setor de TMT’s e Utilities a predominar na ocupação (33% da área) e o Corredor Oeste (zona 6) a apresentar o maior volume de absorção do ano. Em resultado desta dinâmica de mercado, e igualmente refletindo os baixos volumes de oferta, as rendas têm evidenciado uma evolução em alta, com o Prime CBD a apresentar agora um valor de €22/m2/mês, ou seja, mais 10% do que em 2017. Nas restantes localizações, as rendas prime variam entre €15 e €18/m2/mês, com subidas anuais de 3% a 16%.

No retalho, o mercado encontra-se numa fase de elevado dinamismo, sendo a atividade imobiliária atualmente impulsionada sobretudo pelo comércio de rua, que registou a abertura de mais de 15.000 m2 de nova área nas localizações prime de Lisboa. Com uma elevada concentração na área de restauração, com novos conceitos gastronómicos e espaços marcantes, as lojas inauguradas nasceram sobretudo no Cais do Sodré, Príncipe Real, Chiado e Avenida da Liberdade, esta última agora nos 90 euros/m2/mês. Ainda assim, é o Chiado que marca o ritmo das rendas no comércio de rua em Lisboa, encerrando 2018 nos €135/m2/mês, embora seguido de muito perto pela Baixa, nos €130/m2/mês, que exibe uma subida de 24% face aos €105/m2 de 2017. De destacar ainda o interesse que zonas residenciais consolidadas como Campo de Ourique e Alvalade ganharam por parte dos retalhistas, a primeira com mais de 1.200 m2 de novas lojas em 2018. Os centros comerciais, dada a sua maturidade, mantém-se estabilizados, com a oferta a sofrer alterações apenas por via de expansões ou renovações de ativos já existentes, como é o caso dos 50.000 m2 de nova área que surgirão em 2019 (Oeiras Parque, Centro Colombo, Norte Shopping e Glicínias Plaza). No total, a JLL concluiu 70 operações de retalho em 2018, no total de 23.000 m2 de área bruta locável, trabalhando com marcas como a Massimo Dutti, Starbucks, Van’s, Grupo José Avilez ou Amélia.

A habitação superou também todas as expetativas, em mais um excelente ano. A JLL vendeu mais de 600 unidades residenciais, num valor superior a €350 milhões, abrangendo projetos de referência como o Pop Saldanha e o Cais de Santos, ambos em Lisboa, ou o edifício Náutico, em Cascais. Tal evidencia um aumento do número de casas vendidas de 20% e reflete um ticket médio de €730.000 por operação, evidenciando a dinâmica do segmento premium nas principais zonas de Lisboa, Porto e Cascais. Este é um comportamento semelhante ao que regista a totalidade do país, com o INE a reportar vendas de habitação cerca de 19% superiores a 2017 (Jan-Set). Os preços têm acompanhado a dinâmica de vendas e refletem a falta de oferta, com um crescimento de 12% em Portugal (INE, 2º trimestre). No caso de Lisboa, o segmento premium apresenta valores de venda entre os €10.500/m2 na Avenida da Liberdade e os €5.000/m2 no Parque das Nações. Os estrangeiros (57% das vendas da JLL) mantêm-se muito dinâmicos, com mais de 41 nacionalidades a comprar casa em Lisboa, Porto e Cascais (no segmento premium, através da JLL); destacando-se os brasileiros (25%), os ingleses (13%) e os franceses (11%). Ao mesmo tempo, os compradores nacionais estão mais ativos, quer devido à melhoria das condições económicas (crescendo o número de aquisições sem recurso a financiamento) quer ao aumento na concessão de crédito à habitação (+23% face a 2017, Jan-Out). A oferta apresenta agora uma maior dinâmica e diversidade, o que deverá corrigir os preços em 2019, com tendência para a suavização da subida, embora atualmente a maior parte do produto que surge se venda em planta.

No mercado hoteleiro, o ano foi também de elevado dinamismo quer na componente de investimento quer na de ocupação. Registaram-se seis transações de ativos hoteleiros no total aproximado de €200 milhões, entre os quais o Penha Longa Hotel & Golf Resort, transacionado por cerca de €100 milhões; o InterContinental Porto-Palácio das Cardosas, com um valor recorde €500.000 por quarto, e o Monumental Palace. Estas duas últimas unidades, ambas localizadas no Porto e com classificação de 5 estrelas, foram transacionadas com assessoria da JLL, num volume superior a €93 milhões. Também a abertura de novas unidades esteve especialmente dinâmica, com 7 hotéis inaugurados em Lisboa no decurso do ano, totalizando mais de 550 quartos, além da expansão de outras 3 unidades, que perfazem outros 100 quartos.

O ano foi ainda marcado por uma forte atividade na promoção imobiliária, tanto em número como em volume de transações de terrenos e de edifícios para reabilitar. Só a JLL esteve envolvida em operações com valor superior a €276 milhões e que resultarão em projetos residenciais, de escritórios e turismo no total de 103.000 m2 de construção e um investimento agregado superior a €580 milhões. Os projetos apoiados pela JLL incluem a venda do Augusta Lisbon, conhecido por quarteirão do BPI na Baixa de Lisboa; ou dos edifícios Álvares Cabral 41 e 27; ou, ainda a venda do José Malhoa, 19.A reabilitação ainda se mantém como a principal fonte de produção imobiliária em Lisboa (representa 60 a 70% dos processos de licenciamento na cidade), mas a construção nova deverá marcar a atividade em 2019. Na habitação, há uma diversificação quer geográfica quer de segmentos: além dos produtos de luxo no centro de Lisboa, zonas como Marvila, Beato e Alcântara; Alta de Lisboa, Telheiras e Benfica; ou Carnaxide, Algés e Miraflores começam a despontar, sobretudo com projetos destinados à classe média e com maior dimensão. Só a JLL tem comercializado mais de 1.900 fogos em empreendimentos novos lançados em 2018 em Lisboa, ou seja, mais 50% do que em 2017. A promoção de escritórios também está no radar dos investidores, pois apesar de ter um preço de saída menor que o setor residencial, tem custos e prazos de desenvolvimento mais reduzidos. O pipeline de escritórios até 2022, inclusive, é de 410.000 m2, com o Parque das Nações a apresentar uma forte presença neste stock projetado. Só em 2019 deverão ser concluídos 78.000 m2 de novos escritórios, embora grande parte já com ocupação pré-contratada. Os projetos de usos mistos são igualmente alvo de crescente interesse dos promotores, pela possibilidade de originar produto em todos os setores e pela dimensão que permitem. Um dos mais emblemáticos nascerá nos terrenos da antiga Feira Popular, em Entrecampos, os quais foram recentemente adquiridos por €274 milhões e que darão lugar a um empreendimento de habitação, comércio e escritórios numa zona central e consolidada de Lisboa.

Em comentário ao ritmo de lançamento de nova oferta, Pedro Lancastre afirma: “2019 será o ano dos projetos de maior escala e da construção de raiz, onde a produção de escritórios, lojas, hotéis e habitação, vem dar resposta ao aumento da procura e à necessária renovação do stock. O pipeline de novos empreendimentos a chegar ao mercado quer na habitação quer nos escritórios será de certeza mais robusto este ano e irá fortalecer-se nos próximos, mas ainda assim estamos longe dos níveis de produção que se registavam há uma década. Por isso, é absolutamente fulcral acelerar a produção de novos imóveis, sob pena de o mercado não conseguir acompanhar o ritmo da procura e perder, a prazo, o momento”.

Quanto às perspetivas para 2019, o diretor geral da JLL, antecipa: “O cenário de crescimento transversal deverá manter-se em 2019, com a atividade transacional e ocupacional a manter-se muito robusta e com os valores de venda e rendas a manterem uma tendência de subida, embora suavizada à medida que a nova oferta vá surgindo. No investimento, poderemos ter um ano novamente forte, porque além dos players já ativos no mercado, há a possibilidade de se criar um novo veículo – os tão noticiados REITs – para o investimento, que poderá captar um volume de capitais muito interessante para o setor. Além disso, os portfólios de ativos imobiliários e de crédito malparado detidos pela Banca podem também animar bastante o mercado em 2019, tal como a maior atenção dos investidores nos ativos alternativos nas áreas da saúde, desporto e residências especializadas. Bons fundamentais, portanto, mas aos quais é preciso adicionar um garante de estabilidade fiscal e legal. Nada tem maior capacidade de afastar investimento do que a incerteza”, termina Pedro Lancastre. 

Nota
(*) O investimento em imobiliário comercial abrange imóveis de escritórios, retalho, industrial & logística e hotelaria, bem como os segmentos alternativos (não residenciais) como ativos de saúde, desporto ou ensino. Esta análise considera ativos de rendimento, excluindo transações de imóveis para promoção imobiliária e reabilitação. Exclui igualmente aquisições de imóveis residenciais.