Portugal acompanha tendência internacional: incerteza pressiona investimento imobiliário

Nos primeiros nove meses do ano, o investimento em imobiliário comercial somou €1.050 milhões em Portugal, valor que apresenta uma quebra na ordem dos 46% face ao mesmo período de 2022, apura a JLL no seu mais recente Market Pulse, relatório onde analisa trimestralmente o desempenho do mercado imobiliário português nas áreas de investimento e ocupação. A quebra resulta, de acordo com a consultora, de uma postura mais cautelosa dos investidores e de um atraso na concretização de muitas operações, reflexo da crescente incerteza devido ao quadro macroeconómico e geopolítico, numa tendência que é global e que está a afetar também Portugal.

Para Pedro Lancastre, CEO da JLL Portugal, “os resultados do 3º trimestre não surpreendem. Os ciclos económicos afetam o mercado imobiliário e o final do 1º semestre já deu sinais de abrandamento na atividade transacional de ocupação e investimento. Apesar de a pressão inflacionista estar a aliviar e de o BCE não ter subido os juros na última reunião, continua a haver muita incerteza em relação à evolução macroeconómica e em como os consumidores de imóveis, sejam empresas sejam famílias, e a banca se vão adaptar. Naturalmente que isso coloca os operadores em alerta e aumenta os níveis de cautela, atrasando decisões, reformulando planos e reajustando processos.

“Este é um sentimento que predomina a nível global e não apenas em Portugal. Em reflexo do percurso que fizemos nos últimos anos, somos um mercado de exposição internacional e não somos imunes às tendências que afetam as estratégias de alocação de capital. Não é uma questão de perda de atratividade ou de fragilidade dos nossos indicadores de desempenho”, explica o responsável a JLL em Portugal.

Pedro Lancastre considera que isso é visível também na ocupação escritórios, ”uma área onde temos seguido a tendência europeia de retração de atividade num quadro de desafios macroeconómicos acrescidos”.

Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL, nota que “de qualquer forma, nos escritórios e na habitação, principalmente, o principal impacto desta envolvente mais pressionante tem sido observada na perda de volume, realizando-se menos transações do que na média dos anos anteriores. Os indicadores de valorização, ou seja, os preços e as rendas, têm-se mantido estáveis ou até crescido, com ajustes apenas em segmentos e localizações mais secundárias.”

De acordo com o relatório Market Pulse da JLL, no 3º trimestre deste ano os preços de venda da habitação em Lisboa mantiveram-se estabilizados em 4.580€/m², enquanto no Porto os 3.020€/m² apresentam uma contração marginal de 2% face ao período homólogo. Nos escritórios, sem prejuízo de uma quebra no take-up de 70%, Lisboa segurou a renda prime em 27€/m², ao passo que o Porto, onde a absorção reduziu 10%, regista um ligeiro acréscimo da renda prime para 19€/m².

Em relação aos restantes segmentos, Joana Fonseca explica que “a logística mantém um bom desempenho, que é pressionado apenas pelas limitações da oferta disponível”, razão pela qual as rendas voltaram a crescer em quase todas as zonas no 3º trimestre apesar de uma ligeira quebra nos níveis de absorção. A renda mais elevada na região de Lisboa é atingida no eixo Carnaxide-Alfragide e Lisboa-cidade, em 6,25€/m². No eixo Norte do Porto atinge os 4,75€/m².

Os setores de hotelaria e retalho, que foram os mais afetados pela pandemia, “seguem em rota de recuperação”, apesar dos desafios macroeconómicos. “Os fluxos turísticos voltaram a estar alinhados com o melhor ano pré-Covid, garantindo diárias e retornos históricos, ao passo que, no comércio, os retalhistas continuam a procurar lojas, num momento em que, apesar da perda de poder de compra das famílias, as vendas a retalho sustentam os níveis de 2022” detalha Joana Fonseca.

Na hotelaria, num contexto de ocupações médias superiores a 70%, as diárias médias romperam máximos de 167€ em Lisboa e 129€ no Porto, enquanto o RevPAR estabeleceu um recorde de 123€ em Lisboa, e manteve o máximo de 2019 no Porto, em 91€. No retalho, face à resiliência do consumo, a procyra de lojas aumentou, incrementado as rendas em praticamente todos os formatos. Os valores prime atingiram os 135€/m² no comércio de rua em Lisboa (Chiado), os 75€/m² no comércio de rua do Porto (Rua de Santa Catarina), e os 130€/m² nos centros comerciais prime.

Para Pedro Lancastre, “o comportamento das rendas e preços num quadro de adversidade macroeconómica comprova que temos um mercado maduro, com uma base sólida de procura, mas também que continuamos a enfrentar um problema grave de falta de oferta, que sustenta os níveis de valorização num momento de quebra de atividade”.

Contudo, na sua perspetiva, o “mais preocupante é que não se vêm soluções de incentivo que permitam estimular o crescimento da oferta a curto e médio-prazo, especialmente na habitação, onde a falta de imóveis tem estado na base do encarecimento do mercado e restringido o acesso de muitos consumidores. A criação de nova oferta tem de ser feita pelos privados, mas há que criar condições para que estes investimentos sejam concretizados”, defende o CEO da JLL Portugal.

“Quanto o remanescente do ano, é difícil traçar perspetivas”, diz, por seu turno, Joana Fonseca. “Sabemos que apesar de algum alívio no crescimento da inflação e no aumento dos juros, não estamos ainda em terreno de estabilização destes indicadores e não podemos estar certos de como vão evoluir. Este é um cenário de grande incerteza que abala a confiança dos investidores, e em que efetivamente há uma redução dos rendimentos disponíveis das famílias e maiores dificuldades de acesso a financiamento. Contudo, há uma outra coisa que sabemos: o mercado imobiliário é muito resiliente e já deu provas da sua capacidade de enfrentar conjunturas adversas com sucesso” termina esta responsável.

PRINCIPAIS INDICADORES MARKET PULSE JLL – T3 2023

INVESTIMENTO

• O investimento em imobiliário comercial somou €1.050 milhões nos primeiros 9 meses do ano, caindo quase 50% face ao período homólogo. Deste volume, €275 milhões foram investidos no 3º trimestre.
  
  
• Esta tendência negativa é observada também na região EMEA e a nível global, resultado da incerteza de mercado, cautela e atraso na realização das operações.
  
  
• Os hotéis agregaram 39% do volume de investimento, marcados por uma operação de aquisição de um portefólio de hotéis, que somou quase um quarto do volume total. O retalho somou outros 36%, igualmente refletindo o peso de uma operação de um portfolio com 40 supermercados.
  
  
• Os estrangeiros geraram 70% do investimento, denotando-se um fortalecimento dos investidores nacionais no 3º trimestre.
  
  
• As yields registaram uma expansão nos escritórios prime, comprimindo 75 pontos base em termos homólogos para 5,0%, mas nos centros comerciais prime aumentaram 55 pontos base para 5,9%. Nos hotéis, a yield foi de 5,65%.

HOTÉIS

• Até agosto, Portugal registou 20,3 milhões de hóspedes e 52,9 milhões de dormidas, em ambos os casos mais 10% do que os níveis de 2019.
  
  
• As taxas de ocupação na hotelaria seguem a trajetória de recuperação, estando apenas ligeiramente abaixo de 2019, ao atingir, no acumulado de janeiro a setembro, os 74% em Lisboa e os 70% no Porto.
  
  
• Já as diárias médias estão em máximos, fixando-se nos primeiros nove meses do ano, em 167€ em Lisboa e em 129€ o Porto. No que respeita o RevPAR, Lisboa rompeu um novo texto, com 123€ atingidos em 2023, e o Porto sustenta os níveis de 2019, em 91€.
  
  
• Desde início do ano, há um registo recorde de 45 hotéis inaugurados.

HABITAÇÃO

• O mercado residencial tem estado na ribalta, devido à acessibilidade das famílias à habitação, num contexto de forte desequilíbrio entre a procura e a oferta, que tem sustendo a trajetória da subida de preços.
  
  
• O aumento das taxas de juro trouxe encareceu os encargos com a habitação para quem já está no mercado, mas continua a haver abertura da banca para a concessão de novo crédito e renegociação dos contratos existentes.
  
  
• Há uma redução no volume de vendas e montante de transações, reflexo do agravamento das condições macroeconómicas.
  
  
• O mercado de Lisboa mantém a sua atratividade, com uma forte adesão da procura aos novos projetos lançados, e os preços médios mostram-se estáveis em 4.580€/m². No universo de operações no segmento prime mediadas pela JLL, há um incremento de preços em zonas como a Lapa/Estrela, Benfica/Laranjeiras e Oeiras, refletindo o lançamento de novos projetos de elevada qualidade. O segmento mais elevado do mercado registou um preço médio em torno dos 8.500€/m².
  
  
• No Porto, o cenário é idêntico, com um mercado que se mantém atrativo, e onde o preço médio registou um ajuste marginal de -2%, ficando em 3.020€/m² no 3º trimestre. No segmento prime acompanhado pela JLL destacaram-se a zona Histórica e Foz do Douro/Aldoar, com preços mais elevados e uma taxa de sucesso na venda de novos empreendimentos. O valor de venda no segmento mais elevado no Porto ficou em torno dos 5.000€/m². 

ESCRITÓRIOS

• O mercado de escritórios de Lisboa:
  
  
  
  • Registou um take-up de 72.150 m² no acumulado do ano até setembro, menos 71% do que em igual período de 2022. Cerca de 65% da área ocupada diz respeito à mudança de instalações.
  
  
  • As empresas de TMT’s & Utilities foram aos mais dinâmicas em Lisboa, com 31% da ocupação do ano, sendo as novas zonas de escritórios as que registaram maior absorção (27% do take-up).
  
  
  • O Prime CBD manteve a renda prime estável em 27€/m² e as zonas do CBD e Novas Áreas de Escritórios registaram ligeiros acréscimos das rendas prime. Isto apesar do aumento da taxa de disponibilidade, que está agora em 10,3% do stock.
  
  
  • Existem cerca de 268.000 m² de escritórios em construção.
  
  
• O mercado de escritórios do Porto:
  
  
  • Registou um take-up de 40.620 m² entre janeiro e setembro, menos 10% do que no período homólogo. Cerca de 54% da ocupação resultou da mudança de instalações.
  
  
  • A procura foi liderada pelas TMT’s & Utilities e pelas empresas de Outros Serviços, ambas com quotas de 27% do take-up. O CBD Boavista foi a zona de maior absorção, com 37% da área tomada no ano.
  
  
  • As rendas prime no Porto tenderam a subir no 3º trimestre, atingindo os 19€/m² no CBD Boavista.
  
  
  • Contabilizam-se cerca de 90.000 m² de novos escritórios em construção no Porto.

RETALHO

• As vendas a retalho mantêm um crescimento na ordem dos 2% até agosto, e, apesar da quebra do poder de compra dos consumidores, os centros comerciais mantêm os seus indicadores de venda estáveis. Além disso, a atualização das rendas face à inflação neste tipo de empreendimentos não teve um impacto negativo nos retalhistas. Assim, a renda para os shoppings prime aumentou para 130€/m².
  
  
• Da mesma forma, os supermercados adaptaram-se às novas tendências de consumo e às quebras do poder de compra, investindo mais no online e nos serviços de entrega, mantendo as rendas em 13€/m².
  
  
• Os retail parks continuam entre os formatos de melhor desempenho, igualmente sustentando os níveis de renda em 12€/m².
  
  
• No comércio de rua de Lisboa, continua a haver muita procura por parte das marcas de restauração, especialmente em áreas mais turísticas como a Baixa e o Chiado. Destaque ainda para a procura crescente de marcas de produtos low-cost, bem como para a abertura de novas concept-stores, com conceitos personalizados e foco na experiência do consumidor. Esta boa dinâmica levou a uma trajetória ascendente das rendas na maioria das localizações, lideradas pelos 135€/m² praticados no Chiado.
  
  
• No Porto, o reavivar do turismo e a recuperação de espaços como o Mercado do Bolhão estão a conferir uma dinâmica acrescida ao comércio de rua no centro da cidade. Além da procura de restauração e também de retalhistas na área dos produtos low-cost, no Porto há uma crescente apetência para a abertura de lojas em áreas residenciais. Também neste mercado, a renda prime subiu, atingindo os 75€/m² na rua de Santa Catarina.

INDUSTRIAL & LOGÍSTICA

• Nos primeiros nove meses do ano, o take-up de imobiliário industrial e logístico somou 358.000 m², mais 10% do que no período homólogo. sem prejuízo, o 3º trimestre apresenta uma ligeira quebra, refletindo as restrições de disponibilidade de oferta ajustada às necessidades da procura.
  
  
• A região de Lisboa agrega 47% da ocupação e a do Porto outros 23%.
  
  
• Este setor continua a ser fortemente condicionado pela falta de oferta, a qual continua a impactar os níveis de absorção.
  
  
• As rendas prime mais elevadas observam-se na região de Lisboa, nomeadamente no eixo Carnaxide-Alfragide e no centro da cidade, em 6,25€/m². No Porto, o eixo Norte lidera as rendas, em 4,75€/m², sendo este último uma das zonas onde foi mais evidente o aumento dos valores de arrendamento ao longo do ano.